Una volta trovato l'immobile a Madrid o Barcellona, è necessario bloccarlo attraverso una proposta d'acquisto. In Spagna questo passaggio si chiama "La Reserva" e prevede una caparra confirmatoria di solito tra i 3.000€ e i 5.000€. Le regole sono le stesse nelle due città, cambiano solo i prezzi medi degli immobili e quindi gli importi tipici.
Cos'è la Reserva
La Reserva (o hoja de encargo / contrato de reserva) è un contratto preliminare che blocca l'immobile per un periodo determinato (15–30 giorni). Durante questo periodo:
- Il venditore non può vendere l'immobile a un'altra persona
- Il prezzo viene bloccato
- Si ha il tempo di effettuare i controlli legali (Due Diligence)
- Si può ottenere la pre-approvazione del mutuo
Cos'è la Caparra (Señal / Arras)
La caparra in Spagna prende nomi diversi a seconda della fase:
- Señal o caparra di riserva: somma versata alla firma della Reserva, tipicamente 3.000–10.000€.
- Arras penitenciales (art. 1454 CC e art. 621-49 CCCat per la Catalogna): caparra del 10% versata al contratto preliminare. Se l'acquirente recede perde la caparra; se recede il venditore restituisce il doppio.
La señal della Reserva viene normalmente imputata al prezzo finale o conteggiata nelle Arras successive.
Importo della Caparra di Riserva
Cosa Deve Contenere il Contratto di Riserva
- Dati completi del venditore e dell'acquirente (compresi NIE)
- Descrizione dell'immobile con indirizzo, metratura, registro
- Prezzo totale concordato e dettagli del pagamento
- Importo della caparra
- Scadenza del periodo di riserva (data limite per firmare le Arras)
- Condizioni sospensive (es. ottenimento mutuo, esiti positivi della Due Diligence)
- Clausole di recesso
- La Due Diligence evidenzia problemi gravi (ipoteche, mancanza di certificati)
- Il mutuo viene rifiutato dalla banca
- Il venditore non può dimostrare la proprietà o il diritto di vendere
Madrid vs Barcellona: Differenze Pratiche
Madrid
- Codice Civile spagnolo (art. 1454 CC): Arras penitenciales standard.
- Mercato veloce: tempi della Reserva spesso ridotti a 10–15 giorni.
- Caparre più alte nei quartieri Salamanca, Chamberí, Chamartín.
Barcellona
- Codice Civile catalano (art. 621-49 CCCat) per le Arras.
- Periodi di Reserva tipici 20–30 giorni.
- Maggiore presenza di personal shopper e avvocati indipendenti.
Se la Proposta Viene Rifiutata
Se il venditore rifiuta la tua proposta, la caparra deve essere immediatamente restituita. Assicurati che il contratto lo specifichi: una clausola del tipo "la caparra viene restituita entro 10 giorni lavorativi in caso di mancato accordo" protegge entrambe le parti.