A differenza di quanto molti credono, il notaio spagnolo non verifica problemi strutturali o amministrativi dell'immobile. Il suo ruolo è certificare che le parti compaiano davanti a lui e firmino il rogito. È tua responsabilità effettuare tutti i controlli necessari prima della firma.
Documenti da Verificare: La Nota Simple
La Nota Simple Informativa è il documento più importante. È un estratto del Registro de la Propiedad che fornisce informazioni essenziali sulla proprietà.
Cosa Verifica la Nota Simple
- Proprietà: chi è il vero proprietario e da quando
- Ipoteche: se esistono gravami pendenti
- Sequestri: embargos o sequestri giudiziari
- Descrizione: metratura registrata, confini, tipo di immobile
- Titolo di acquisto: come il venditore ha ottenuto la proprietà
Come Ottenere la Nota Simple
Richiedila online tramite il sito del Registro de la Propiedad o tramite un gestore. Costa 9–15€ e viene fornita in poche ore. Non visitare un immobile senza aver prima richiesto questo documento.
La Cédula de Habitabilidad
Certificato di abitabilità: attesta che l'immobile risponde ai requisiti minimi di salubrità, igiene e sicurezza per essere abitato.
- Non puoi contrarre fornitura di luce, acqua e gas
- L'immobile potrebbe essere irregolare
- Le banche potrebbero rifiutare il mutuo
- Non puoi registrare l'atto al Catasto
Cédula de Primera Ocupación
Per immobili nuovi, mai abitati prima. Viene rilasciata al termine della costruzione.
Cédula de Segunda Ocupación
Per immobili usati. Rilasciata dopo un'ispezione tecnica. Valida 15 anni in Catalogna.
L'ITE: Inspección Técnica de Edificios
Per gli edifici con più di 45–50 anni esiste l'obbligo di un'ispezione tecnica periodica. Verifica struttura, facciate, tetti e impianti.
Prima di acquistare, verifica:
- Se l'edificio ha passato l'ultimo ITE
- Se ci sono ordinanze di risanamento pendenti
- Se la comunidad de propietarios ha approvato lavori di ristrutturazione
- Quali spese straordinarie sono in programma
Altri Controlli Importanti
Certificado Energético
Obbligatorio per vendere. Classe da A a G. Influisce sui costi di riscaldamento/raffreddamento.
Licencia de Primera Ocupación
Licenza di abitabilità storica, distinta dalla Cédula. Alcuni comuni la richiedono per immobili più vecchi.
Planos de la Vivienda
I piani catastali dell'appartamento. Verifica che corrispondano alla realtà e che non ci siano modifiche abusive.
Certificado de Deuda con la Comunidad
Fondamentale! Verifica che il venditore non abbia debiti con il condominio. Altrimenti, tu erediti il debito fino a un massimo equivalente a una annualità di spese condominiali.