Il Contrato de Arras Penitenciales è il contratto preliminare di vendita. In Catalogna è regolato dall'Articolo 621-49 del Codice Civile Catalano (Llibre V del Codi Civil de Catalunya), con regole specifiche diverse dal Codice Civile Spagnolo generale.
- La caparra è generalmente il 10% del prezzo
- Se l'acquirente recede: perde il 10% versato
- Se il venditore recede: deve restituire il doppio (20%)
- La clausola di recesso per mancato mutuo deve essere espressamente prevista
- È obbligatorio indicare chi paga le spese del contratto
Le Regole Fondamentali delle Arras in Catalogna
Se TU (Acquirente) Ti Ritiri
Perdi il 10% versato come caparra.
Esempio: Casa da 300.000€ → Perdi 30.000€
Se il VENDITORE Si Ritira
Deve restituirti il DOPPIO della caparra.
Esempio: Casa da 300.000€ → Ti restituisce 60.000€
Clausola di Recesso per Mancato Mutuo — Art. 621-49.3 CCCat
- Se il mutuo viene concesso: la vendita procede
- Se il mutuo viene rifiutato: la vendita si risolve e le Arras vengono restituite integralmente
- Devi indicare una data limite per l'ottenimento del mutuo
- Devi dimostrare di aver richiesto il mutuo diligentemente
La clausola standard catalana dovrebbe recitare:
"La presente compraventa está sujeta a la condición suspensiva de la obtención por el comprador de un préstamo hipotecario por importe mínimo de [IMPORTO], otorgado por entidad bancaria, en un plazo máximo de [GIORNI] días desde la firma de este contrato…"
Contenuto Obbligatorio del Contratto
- Dati completi delle parti (NIE e indirizzi)
- Descrizione completa dell'immobile (dati catastali)
- Prezzo totale e metodo di pagamento
- Importo delle Arras (10%) e modalità di versamento
- Data prevista del rogito (Escritura)
- Dichiarazione di stato di occupazione e modalità di consegna
- Reparto delle spese del contratto
- Cédula de Habitabilidad allegata o impegno a fornirla
- Clausola di recesso per mancato mutuo (se previsto)
- Penali per inadempimento diverse dalle Arras
Registrazione del Contratto Preliminare
È fondamentale registrare il contratto al Registro Immobiliare. Questo:
- Blocca il registro: il venditore non può vendere a terzi o ipotecare
- Ti protegge in caso di fallimento del venditore
- È richiesto dalle banche per l'istruttoria del mutuo
Costi della Registrazione
- Imposta di registro: 0,5% dell'importo delle Arras
- Notaio per le Arras: circa 150–250€
- Totale stimato: 300–500€
Tipi di Arras in Catalogna
Arras Penitenciales
Le più comuni. Permettono il recesso con perdita o restituzione doppia.
Arras Confirmatorias
Non permettono il recesso. Se una parte recede, deve risarcire tutti i danni.
Contrato de Opción de Compra
Paghi per un'opzione di acquisto futura. Costo: 5–10% come "premio" non rimborsabile.