La tasación è la valutazione dell'immobile effettuata da un perito indipendente incaricato dalla banca. È cruciale perché determina l'importo massimo che la banca può prestarti.
Come Funziona la Tasación
Quando richiedi un mutuo, la banca incarica una società di perizia indipendente di stimare il valore di mercato dell'immobile. La tasación:
- Viene eseguita da una società accreditata dalla Banca di Spagna
- Considera posizione, metratura, stato conservativo e valori di mercato comparabili
- Valida 6 mesi dalla data di emissione
- Costa tra 250€ e 500€
Impatto sul Mutuo: Esempio Pratico
| Parametro | Caso Normale | Sottoperizia |
|---|---|---|
| Prezzo di vendita concordato | 300.000€ | 300.000€ |
| Valore peritale (Tasación) | 300.000€ | 270.000€ |
| LTV applicato (70%) | 210.000€ | 189.000€ |
| Capitale proprio richiesto | 90.000€ | 111.000€ |
Nell'esempio della "sottoperizia": stavi pianificando 90.000€ di capitale proprio, ne servono 111.000€ (21.000€ in più). Se non hai quella liquidità aggiuntiva, la vendita potrebbe saltare.
Cosa Influenza il Valore Peritale
Fattori Positivi
- Posizione centrale e servita
- Stato eccellente o ristrutturato
- Certificato energetico A o B
- Ascensore
- Terrazza o balcone
- Parcheggio incluso
Fattori Negativi
- Posizione periferica o mal collegata
- Necessità di ristrutturazione
- Classe energetica E, F o G
- Piano alto senza ascensore
- Mancanza di Cédula de Habitabilidad
- Difetti strutturali
Cosa Fare in Caso di Sottoperizia
1. Rinegoziare il prezzo
Presenta la perizia al venditore e chiedi una riduzione in linea con il valore peritale.
2. Aumentare il capitale proprio
Copri la differenza con ulteriore liquidità personale.
3. Cambiare banca
Richiedi una nuova tasación presso un'altra banca. Le perizie possono variare.
4. Rinunciare all'acquisto
Se il prezzo è sovrastimato e il venditore non scende, può essere meglio ritirarsi (perdendo la caparra se hai firmato le Arras senza clausola di recesso).