L'ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) è l'imposta che si paga quando si acquista un immobile usato in Spagna. Non è un'imposta nazionale fissa: ogni Comunità Autonoma stabilisce la propria aliquota, con differenze significative da regione a regione. Scegliere dove comprare può fare una differenza concreta di migliaia di euro.
Tabella ITP per regione 2026
| Regione | Aliquota ITP standard | Note |
|---|---|---|
| Madrid | 6% | Tra le più basse della Spagna |
| Isole Canarie | 6,5% ITP (usato) · 7% IGIC (nuovo) | Regime fiscale speciale al posto dell'IVA |
| Andalusia | 7% | Possibili riduzioni per under 35 |
| Aragona | 8% | Agevolazioni per prima casa |
| Asturie | 8% | Aliquota unica |
| Isole Baleari | 8-11% | Aliquota progressiva per fasce di valore |
| Castilla-La Mancha | 9% | Standard nazionale medio |
| Estremadura | 9% | Standard nazionale medio |
| Galizia | 9% | Standard nazionale medio |
| Murcia | 7,75% | Aliquota ridotta in vigore da luglio 2025 |
| Cantabria | 9% | Tipo generale |
| Catalogna | 10-13% (progressivo) | 10% fino a 600k€, 11% 600-900k, 12% 900k-1,5M, 13% oltre. 5% per under 35 solo con reddito IRPF ≤36.000€ |
| Valencia | 10% | Aliquota alta |
Nota: le aliquote possono variare per importo dell'immobile, categoria dell'acquirente e anno. Verifica sempre con un professionista prima del rogito.
Esempio pratico: quanto si risparmia scegliendo la regione giusta?
Su un immobile da 300.000€, la differenza tra acquistare a Madrid (ITP 6%) e in Catalogna (ITP 10%) si traduce in 12.000€ di risparmio fiscale. Non è una cifra trascurabile, soprattutto se si considera che l'ITP è un costo da sostenere in contanti al momento del rogito, oltre al prezzo di acquisto.
ITP o IVA: quale si paga?
IVA e ITP sono mutuamente esclusive: si paga o l'una o l'altra, mai entrambe sulla stessa transazione.
La regola è semplice: l'ITP si applica agli immobili di seconda mano (venduti da privati), mentre l'IVA al 10% si applica agli immobili nuovi venduti dal costruttore. Un'eccezione importante riguarda le Isole Canarie, dove al posto dell'IVA si applica l'IGIC al 7% sul nuovo, comunque più conveniente del 10% peninsulare.
Chi paga meno: agevolazioni per categoria (con requisiti di reddito)
Attenzione a un mito diffuso: l'aliquota ridotta "under 35" NON è automatica. Quasi tutte le Comunità Autonome la subordinano a limiti di reddito IRPF stringenti, e l'immobile deve essere prima casa abituale. Chi ha uno stipendio medio-alto paga sempre l'aliquota piena, anche se ha meno di 35 anni.
- Catalogna (Decreto-legge 5/2025, in vigore dal 27 giugno 2025): ITP al 5% solo se hai ≤35 anni, base imponibile IRPF (generale + risparmio − minimo personale e familiare) ≤36.000€, prima casa abituale con empadronamiento entro 12 mesi. Se acquisti in due, entrambi devono rispettare i requisiti (altrimenti lo sconto è proporzionale alla quota).
- Madrid, Andalusia, Valencia: aliquote ridotte under 32-35 anni esistono ma sempre con tetti di reddito (variabili per regione) e obbligo di prima casa.
- Famiglie numerose e persone con disabilità ≥65% accedono a condizioni dedicate, anch'esse con limiti patrimoniali.
- VPO (Vivienda de Protección Oficial): gli alloggi di edilizia agevolata applicano aliquote ITP o IVA significativamente ridotte.
Quando si paga l'ITP?
L'ITP va versata entro 30 giorni dalla firma dell'atto notarile, direttamente all'ufficio fiscale della Comunità Autonoma in cui si trova l'immobile. Il ritardo nel pagamento comporta interessi di mora e sanzioni crescenti.
FAQ — Domande frequenti
L'ITP si paga anche se sono italiano non residente in Spagna?
Sì. L'ITP si applica a chiunque acquisti un immobile usato in Spagna, indipendentemente dalla nazionalità o dalla residenza fiscale. L'unico requisito è che l'immobile si trovi nel territorio spagnolo.
L'ITP è detraibile in Italia?
No, l'ITP è un'imposta spagnola sull'acquisto e non è detraibile dalla dichiarazione dei redditi italiana. Va però inclusa nel costo di acquisto dell'immobile ai fini del calcolo della plusvalenza futura in caso di rivendita.
Come si calcola l'ITP se il prezzo dichiarato è inferiore al valore catastale?
Le autorità fiscali spagnole possono rettificare la base imponibile utilizzando il valore di riferimento catastale (valor de referencia). Se il prezzo dichiarato è significativamente inferiore, si rischia una contestazione e l'obbligo di pagare la differenza con interessi.
Qual è la differenza tra ITP e IVA nell'acquisto di una casa in Spagna?
IVA e ITP sono mutuamente esclusive: si paga o l'una o l'altra, mai entrambe. L'ITP si applica agli immobili di seconda mano (venduti da privati), mentre l'IVA al 10% si applica agli immobili nuovi venduti dal costruttore. Nelle Isole Canarie al posto dell'IVA si applica l'IGIC al 7% (l'ITP sull'usato in Canarie resta al 6,5%).
Esistono sconti ITP per under 35 o famiglie numerose?
Sì, ma con requisiti stringenti. In Catalogna (Decreto-legge 5/2025) il tipo ridotto al 5% si applica solo se hai ≤35 anni, la base imponibile IRPF (generale + risparmio meno minimo personale e familiare) è ≤36.000€, e l'immobile è prima casa con empadronamiento entro 12 mesi. NON è uno sconto automatico per età: chi ha uno stipendio medio-alto paga l'aliquota piena. Anche le altre Comunità Autonome (Andalusia, Madrid, Valencia) prevedono limiti di reddito simili. Famiglie numerose e persone con disabilità ≥65% hanno condizioni dedicate.