Comprare casa in Spagna da italiano è oggi più semplice che mai: la Spagna non pone limiti agli acquirenti stranieri, il mercato immobiliare è in piena ripresa e i tassi sui mutui per il 2026 sono favorevoli. Ma per evitare brutte sorprese serve conoscere bene il processo: ITP, IVA, AJD, contratto di arras, perizia bancaria e adempimenti post-rogito. Scopri i 10 errori più comuni da evitare.
I 5 passaggi fondamentali per comprare casa in Spagna
- Ottenere il NIE — codice fiscale spagnolo, obbligatorio.
- Aprire un conto in Spagna — per pagare rogito, bollette, IBI e mutuo.
- Richiedere il mutuo — anche da non residente, fino al 70% del valore.
- Firmare il contrato de arras con caparra del 10%.
- Rogito davanti al notaio e iscrizione al Registro della Proprietà.
Quanto costa comprare casa in Spagna nel 2026
Le spese di acquisto in Spagna oscillano tra il 10% e il 15% del prezzo dell'immobile e variano in base alla regione. Vedi gli esempi di budget completo su 150.000, 250.000 e 400.000 €. Le voci principali sono:
- ITP (imposta di trasferimento, usato): dal 6% di Madrid al 10-13% della Catalogna
- IVA + AJD (nuovo): 10% + 0,75-1,5%
- Notaio: 0,5-1% del valore
- Registro della Proprietà: 0,2-0,4%
- Gestoría e avvocato: 1.500-3.000 €
Tasse e fiscalità: Barcellona vs Madrid
La differenza fiscale tra le due principali città è significativa. Approfondisci nel nostro articolo dedicato alle tasse.
| Voce | Madrid | Barcellona |
|---|---|---|
| ITP (usato) | 6% fisso | 10-13% progressivo |
| AJD (nuovo) | 0,75% | 1,5% |
| IRPF marginale | 45% | 50% |
| IBI medio | 0,456% | 0,66% |
Comprare casa a Barcellona o Madrid?
Barcellona offre stile di vita mediterraneo, forte rendimento da locazione turistica nei quartieri centrali e prezzi medi di 5.000-7.000 €/m². Madrid è la capitale economica, con fiscalità più leggera e una crescita prevista del +5/+7% per il 2026.
NIE, conto bancario e mutuo: la burocrazia indispensabile
Prima ancora di firmare un'offerta, devi avere il NIE e un conto bancario spagnolo. Per il mutuo da italiano, le banche spagnole valutano reddito, stabilità lavorativa e cross-selling (assicurazioni, carta).
Tempi e documenti: cosa aspettarsi davvero
In contanti l'acquisto richiede 4-8 settimane, con mutuo 2-4 mesi: il dettaglio fase per fase è nella guida su quanto tempo serve per comprare casa in Spagna. Prima di versare la caparra verifica la checklist dei documenti necessari per l'acquisto.
Domande frequenti
Un italiano può comprare casa in Spagna senza essere residente?
Sì. Un cittadino italiano può acquistare casa in Spagna anche da non residente. È sufficiente ottenere il NIE (Número de Identidad de Extranjero), aprire un conto in una banca spagnola e firmare il rogito davanti a un notaio.
Quanto costa comprare casa in Spagna oltre al prezzo?
Le spese di acquisto in Spagna oscillano tra il 10% e il 15% del prezzo: ITP o IVA, AJD, notaio, registro della proprietà, gestoría e avvocato. La voce principale è l'imposta di trasferimento (ITP), che varia dal 6% di Madrid al 10-13% della Catalogna.
Conviene di più comprare casa a Barcellona o Madrid?
Fiscalmente Madrid è più vantaggiosa: ITP fisso al 6%, IRPF tra i più bassi di Spagna e IBI ridotto. Barcellona ha prezzi medi più alti e tassazione progressiva, ma maggiore rivalutazione storica nei quartieri turistici.
Posso ottenere un mutuo in Spagna come italiano?
Sì. I non residenti ottengono in genere mutui fino al 60-70% del valore di perizia; i residenti fiscali in Spagna arrivano all'80% e, se under 35, fino al 100% con garanzie ICO.
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