Comprare casa in Spagna da italiano è oggi più semplice che mai: la Spagna non pone limiti agli acquirenti stranieri, il mercato immobiliare è in piena ripresa e i tassi sui mutui per il 2026 sono favorevoli. Ma per evitare brutte sorprese serve conoscere bene il processo: ITP, IVA, AJD, contratto di arras, perizia bancaria e adempimenti post-rogito.
I 5 passaggi fondamentali per comprare casa in Spagna
- Ottenere il NIE — codice fiscale spagnolo, obbligatorio.
- Aprire un conto in Spagna — per pagare rogito, bollette, IBI e mutuo.
- Richiedere il mutuo — anche da non residente, fino al 70% del valore.
- Firmare il contrato de arras con caparra del 10%.
- Rogito davanti al notaio e iscrizione al Registro della Proprietà.
Quanto costa comprare casa in Spagna nel 2026
Le spese di acquisto in Spagna oscillano tra il 10% e il 15% del prezzo dell'immobile e variano in base alla regione. Le voci principali sono:
- ITP (imposta di trasferimento, usato): dal 6% di Madrid al 10-13% della Catalogna
- IVA + AJD (nuovo): 10% + 0,75-1,5%
- Notaio: 0,5-1% del valore
- Registro della Proprietà: 0,2-0,4%
- Gestoría e avvocato: 1.500-3.000 €
Tasse e fiscalità: Barcellona vs Madrid
La differenza fiscale tra le due principali città è significativa. Approfondisci nel nostro articolo dedicato alle tasse.
| Voce | Madrid | Barcellona |
|---|---|---|
| ITP (usato) | 6% fisso | 10-13% progressivo |
| AJD (nuovo) | 0,75% | 1,5% |
| IRPF marginale | 45% | 50% |
| IBI medio | 0,456% | 0,66% |
Comprare casa a Barcellona o Madrid?
Barcellona offre stile di vita mediterraneo, forte rendimento da locazione turistica nei quartieri centrali e prezzi medi di 5.000-7.000 €/m². Madrid è la capitale economica, con fiscalità più leggera e una crescita prevista del +5/+7% per il 2026.
NIE, conto bancario e mutuo: la burocrazia indispensabile
Prima ancora di firmare un'offerta, devi avere il NIE e un conto bancario spagnolo. Per il mutuo da italiano, le banche spagnole valutano reddito, stabilità lavorativa e cross-selling (assicurazioni, carta).
Domande frequenti
Un italiano può comprare casa in Spagna senza essere residente?
Sì. Un cittadino italiano può acquistare casa in Spagna anche da non residente. È sufficiente ottenere il NIE (Número de Identidad de Extranjero), aprire un conto in una banca spagnola e firmare il rogito davanti a un notaio.
Quanto costa comprare casa in Spagna oltre al prezzo?
Le spese di acquisto in Spagna oscillano tra il 10% e il 15% del prezzo: ITP o IVA, AJD, notaio, registro della proprietà, gestoría e avvocato. La voce principale è l'imposta di trasferimento (ITP), che varia dal 6% di Madrid al 10-13% della Catalogna.
Conviene di più comprare casa a Barcellona o Madrid?
Fiscalmente Madrid è più vantaggiosa: ITP fisso al 6%, IRPF tra i più bassi di Spagna e IBI ridotto. Barcellona ha prezzi medi più alti e tassazione progressiva, ma maggiore rivalutazione storica nei quartieri turistici.
Posso ottenere un mutuo in Spagna come italiano?
Sì. I non residenti ottengono in genere mutui fino al 60-70% del valore di perizia; i residenti fiscali in Spagna arrivano all'80% e, se under 35, fino al 100% con garanzie ICO.