Se sei un cittadino italiano e stai acquistando o hai già acquistato un immobile in Spagna, la risposta è sì: hai obblighi fiscali sia in Spagna che in Italia. Le due fiscalità coesistono, ma grazie alla Convenzione contro la doppia imposizione Italia-Spagna, nella maggior parte dei casi non paghi due volte la stessa imposta.
Le tasse da pagare in Spagna al momento dell'acquisto
Al momento del rogito, le imposte dipendono dal tipo di immobile:
- Immobile usato (seconda mano): si paga l'ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), che varia per regione. Le aliquote più basse sono a Madrid e nelle Isole Canarie (6-6,5%), le più alte in Catalogna e Valencia (fino al 13%).
- Immobile nuovo: IVA al 10% (4% per VPO/abitazione protetta) più AJD (Actos Jurídicos Documentados), tra lo 0,5% e l'1,5% secondo la regione.
Le tasse da pagare ogni anno in Spagna
Anche dopo l'acquisto, come proprietario in Spagna sei soggetto a imposte annuali:
- IBI — imposta comunale sugli immobili, calcolata sul valore catastale, versata al comune.
- IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) — se sei residente in Italia devi presentare ogni anno la dichiarazione dei redditi dei non residenti, anche se l'immobile non è affittato (si applica una renta imputada sul valore catastale). Approfondisci nella guida tasse non residenti in Spagna.
Le tasse da pagare in Italia
Qui entra in gioco il doppio obbligo fiscale italiano:
- Quadro RW — ogni anno, nella dichiarazione dei redditi, devi indicare il valore dell'immobile estero (monitoraggio fiscale). Obbligatorio anche se l'immobile non produce reddito.
- IVIE — Imposta sul Valore degli Immobili all'Estero, aliquota ordinaria 1,06% dal 2024 (in precedenza 0,76%). L'IBI già pagato in Spagna è detraibile come credito d'imposta: spesso l'IVIE dovuta in Italia è ridotta o azzerata.
- IRPEF — se l'immobile produce reddito (affitto), devi dichiararlo in Italia perché il residente fiscale italiano è tassato sui redditi ovunque prodotti. Le imposte già pagate in Spagna generano credito d'imposta.
Convenzione doppia imposizione Italia-Spagna: come funziona
La convenzione contro la doppia imposizione Italia-Spagna, firmata a Roma l'8 settembre 1977 e ratificata con Legge n. 663 del 29 settembre 1980, è l'accordo bilaterale che evita di pagare due volte le stesse imposte sullo stesso bene o reddito. Si applica automaticamente a tutti i residenti fiscali in uno dei due Paesi: non serve farne richiesta, ma occorre indicare correttamente i redditi e le imposte estere nella dichiarazione italiana per attivare il credito d'imposta.
In pratica: l'IBI pagato in Spagna viene scomputato dall'IVIE dovuta in Italia (spesso azzerandola); l'IRNR sui redditi da locazione versato in Spagna genera credito d'imposta sull'IRPEF italiana relativa allo stesso affitto; nessuna imposta viene mai pagata due volte. Il risultato pratico è che paghi la tassa più alta tra le due, non la somma. Per applicare correttamente la convenzione conserva sempre le ricevute di pagamento spagnole (modello 210 per l'IRNR, ricevute IBI del comune).
Riepilogo: cosa devi dichiarare e dove
| Obbligo | Paese | Quando |
|---|---|---|
| ITP o IVA + AJD | Spagna | All'acquisto (una tantum) |
| IBI | Spagna | Ogni anno |
| IRNR | Spagna | Ogni anno (se non residente) |
| Quadro RW | Italia | Ogni anno |
| IVIE | Italia | Ogni anno |
| IRPEF su redditi esteri | Italia | Se l'immobile produce reddito |
Consigli pratici
- Affidati a un commercialista italiano con competenze in fiscalità internazionale italo-spagnola: la gestione errata del quadro RW o dell'IRNR è la causa più comune di sanzioni.
- Conserva tutte le ricevute IBI: sono il giustificativo per il credito d'imposta IVIE.
- Se affitti, valuta in anticipo l'impatto fiscale combinato Spagna-Italia: spesso conviene strutturare il contratto come affitto turistico o residenziale a seconda della regione.
Domande frequenti sulle tasse italiani-Spagna
Devo pagare tasse in Italia se compro casa in Spagna?
Sì. Come residente fiscale italiano hai obblighi sia in Spagna (ITP o IVA+AJD all'acquisto, IBI e IRNR ogni anno) sia in Italia (quadro RW per il monitoraggio fiscale e IVIE sul valore dell'immobile). La Convenzione Italia-Spagna evita la doppia imposizione tramite credito d'imposta.
Devo pagare l'IVIE anche se non affitto la casa?
Sì. L'IVIE si paga sul valore catastale (o di acquisto) indipendentemente dal fatto che produca reddito. Dal 2024 l'aliquota ordinaria è dell'1,06% (in precedenza 0,76%), ma l'IBI già pagato in Spagna è detraibile come credito d'imposta, spesso riducendo sensibilmente o azzerando il dovuto.
Pago le tasse due volte sullo stesso immobile?
No. La Convenzione contro la doppia imposizione Italia-Spagna prevede meccanismi di credito d'imposta: paghi di fatto la tassa più alta tra le due, non la somma. L'imposta versata in Spagna viene dedotta da quella italiana sullo stesso reddito.
Cosa rischio se non compilo il quadro RW?
L'omissione del quadro RW comporta sanzioni dal 3% al 15% degli importi non dichiarati (dal 6% al 30% se l'immobile è in Paesi black list, che non è il caso della Spagna). Le sanzioni si applicano per ogni anno non dichiarato.
Se trasferisco la residenza in Spagna cambiano le regole?
Sì, in modo significativo. Diventando residente fiscale in Spagna non sei più soggetto a IVIE e quadro RW in Italia per quell'immobile, ma entri nel regime IRPF spagnolo e devi valutare l'eventuale uscita fiscale dall'Italia (exit tax non si applica agli immobili).