Il calendario fase per fase
| Fase | Durata tipica | Si può anticipare? |
|---|---|---|
| Richiesta NIE | 1-3 settimane (Spagna) · 6-10 (Consolato) | Sì, prima di cercare casa |
| Apertura conto bancario | 1-7 giorni | Sì, subito dopo il NIE |
| Ricerca e visite | 2 settimane - 6 mesi | Dipende dal mercato |
| Due diligence legale | 3-7 giorni | Prima di versare la caparra |
| Contratto di arras | 1 giorno (validità 30-60 gg) | Negoziabile |
| Mutuo: istruttoria e perizia | 4-8 settimane | Sì, con pre-approvazione |
| Rogito notarile | 1 giorno | — |
| ITP e Registro | 30 giorni + 15-30 di iscrizione | No |
Acquisto in contanti: 4-8 settimane
Con il NIE già in mano e il conto aperto, dal contratto di arras al rogito bastano 30-45 giorni: il tempo necessario alla due diligence e alla preparazione dell'atto da parte del notaio.
Acquisto con mutuo: 2-4 mesi
La banca spagnola valuta il profilo, ordina la tasación e, per legge, deve consegnare la FEIN almeno 10 giorni prima della firma. Per questo il contratto di arras deve prevedere una scadenza realistica.
Come accorciare i tempi
- Richiedi il NIE prima di iniziare la ricerca.
- Ottieni una pre-approvazione del mutuo con documenti reddituali già tradotti.
- Prepara la procura notarile se non puoi essere in Spagna alla firma.
- Affida ITP e Registro a una gestoría: evita respingimenti e ripresentazioni.
Domande frequenti sui tempi
Quanto tempo ci vuole per comprare casa in Spagna?
Da 4 a 8 settimane pagando in contanti e da 2 a 4 mesi con mutuo, considerando NIE, apertura del conto, contratto di arras, perizia e istruttoria bancaria.
Quanto tempo serve per ottenere il NIE?
In Spagna 1-3 settimane dalla cita previa; dai Consolati di Roma e Milano servono in genere 6-10 settimane. È il primo passo e va avviato prima ancora di scegliere l'immobile.
Quanto dura l'istruttoria di un mutuo spagnolo?
Dalle 4 alle 8 settimane: 1-2 settimane per la valutazione del profilo, 1-2 per la perizia (tasación) e, per legge, 10 giorni fra la consegna della FEIN e la firma del rogito.
Quanto tempo passa tra arras e rogito?
Il contratto di arras fissa normalmente una scadenza tra 30 e 60 giorni. Se compri con mutuo, negozia almeno 60-90 giorni per evitare di perdere la caparra a causa dei tempi bancari.
Quanto tempo serve per registrare l'immobile a proprio nome?
Il Registro della Proprietà iscrive l'atto in 15-30 giorni dalla presentazione, dopo il pagamento dell'ITP che va versato entro 30 giorni dal rogito.
Si può comprare casa in Spagna a distanza dall'Italia?
Sì, con una procura notarile (poder notarial) legalizzata con apostille: l'avvocato o il gestore firma al posto tuo, riducendo i viaggi a uno solo o azzerandoli.